Los barrios cerrados, un negocio fuera de timing.

Ubicación, ubicación, ubicación, son las tres cosas que se aconseja hacer una inversión inmobiliaria. No importa tanto el precio, la cantidad de ambientes o la antigüedad de la propiedad. Lo importante, simplemente es la ubicación. 

Esto en parte es cierto y se sigue sosteniendo en la actualidad como una garantía de buena inversión.

Sin embargo se adoptó un nuevo término: timing, timing, timing como un factor indispensable y complementario al anterior para que la inversión pase de ser buena, a ser un éxito.

Invertir en un ciclo económico malo y vender en uno bueno, es indiscutiblemente un éxito. 

Se entiende que un ciclo malo, es un momento de precios bajos y el bueno es uno con precios caros.

Los barrios cerrados o countries han venido desarrollándose hace décadas respondiendo, principalmente a la falta de seguridad y al momento de escribir esta nota, existen seguramente más de mil barrios cerrados en el gran buenos aires solamente. 

Con la pandemia la respuesta de la seguridad se tornó secundaria para priorizar espacios abiertos y vivir aislados, lejos de la ciudad.

La pandemia despertó un mercado dormido, con sobrestock de propiedades, fue realmente algo que se benefició de esta crisis sin lugar a dudas. 

Los que hoy quieran invertir en estos productos sepan que están fuera de timing. Podrán casualmente hacer buenas inversiones pero los que realmente sí hicieron negocios fueron los que tenían el stock vacante, los que terminaban de lotear un barrio y justo les llegó la pandemia. Que seguramente pretendían vender por 10 y terminaron vendiendo por 15, obteniendo márgenes mucho más altos.

Estoy seguro que muchos desarrolladores e inversores habrán tenido la suerte de entrar en el momento justo y han ganado muchísimo dinero pero hoy el mercado de barrios cerrados ya se acomodó y está caro, y pienso que aquellos que quieran invertir en ese mercado no harán negocios.

Con esto quiero decir que:

  • Los márgenes que van a ganar van a ser muy pequeños.
  • Tienen un costo de oportunidad muy bajo. 
  • Hay mejores inversiones con más margen y menos riesgo.
  • Hay mucha competencia.

Para terminar mi opinion es:

  • El mercado presenta oportunidades todo el tiempo, en distintas zonas y con distintos ciclos económicos.
  • El mercado inmobiliario no es homogéneo por lo que un mal ciclo puede beneficiar parte de un nicho de mercado, el mejor ejemplo es el expuesto en esta nota.
  • La respuesta del mercado a los barrios cerrados se está convirtiendo en una burbuja inmobiliaria.
  • Gran parte de las personas que se mudaron a barrios cerrados van a terminar volviendo a CABA por la falta de infraestructura, largas distancias, altos costos fijos, necesidad de tener un vehículo por persona para movilizarse, etc.

 

 

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